近年来，房地产业发展迅猛，购房者面临和需要考虑的问题很多。全社会都十分关心商品房面积的问题。由于面积测算过程不透明，许多购房者只知分摊了多少公用面积，不知公用面积由哪几部分组成，是怎样分摊的，从而常常引起纠纷。由于房地产开发和房地产交易以及房地产管理各个环节的诸多问题都通过房屋面积纠纷的形式表现，所以商品房面积问题备受关注。房屋面积的准确与否涉及千家万户的切身利益，甚至在一定程度上影响着社会的安定团结。笔者多年来从事房产测量工作，在工作实践中，看到商品房面积纠纷的产生有以下几种原因：
面积测算通常由开发商一方提出申请
在实际工作中，经常是一宗房产测算成果一提交使用，就有许多购房户前来质询，总觉得自己的房屋建筑面积不对。由于在目前的房产测量体制下，房产测量单位直接面对的几乎都是房地产开发商，而不是一户一户的买方业主。开发商实际是作为买方的代理人组织测量的，而开发商与买方的利益又是直接对立的，很难取得买方的信任。本是当事人的购房户在整个商品房面积测算过程中反倒成为局外人，他们对一些具体问题，如分摊部位、分摊关系及其确定过程等均不知情。这是造成许多面积纠纷的重要原因之一。
预售建筑面积与房产测量单位测算的竣工建筑面积差异过大
造成这种问题一般有以下几种原因：一是开发商在办理商品房预售手续后，有时会因为市场需求的变化或为获取更大的经济利益而变更建筑设计方案，但未按照规定时限告知购房户，导致房产竣工面积与预售面积不一致，购房者与开发商纠纷很大。二是在工程建设过程中因施工出现误差以及竣工测量出现误差，致使房产竣工面积与预售面积不一致。三是开发商计算预售建筑面积的工作人员和房产测量工作人员对《房产测量规范》中有关公共面积的确定及分摊原则的理解不一致。
计算依据的标准不同
《房产测量规范》与《建筑预算定额》在面积计算的规定上有一定的差异，如《房产测量规范》规定封闭阳台计算全面积，而《建筑预算定额》规定阳台不论封闭不封闭，均计算一半面积。由于开发商的技术人员多为建筑专业人员，在计算预售面积时往往会依据《建筑预算定额》设计图纸。而房产测量人员是依据《房产测量规范》和实测数据计算建筑面积，使得实测面积往往会大于开发商预售面积，购房户对这种情况很不理解。
开发商将预算建筑面积加系数后作为预售面积
《商品房销售管理办法》规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。许多开发商一是担心向购房户最后收取差价不顺利，二是预算款多收取，可以减轻资金压力，因此往往将预算的面积加上一定的系数后作为预售面积。房产测量工作人员面积测算是竣工后进行实测，面积自然会产生差异。
《房产测量规范》可操作性不够强
我国幅员辽阔，各地的建筑形式差异很大，在一些复杂的面积分摊关系中，存在一定程度上的不确定性，这也是造成面积纠纷的一个重要原因。由于现行的《房产测量规范》对于面积分摊只有一个原则性的规定，对一些具体问题没有明确界定，具体的做法在很大程度上取决于测量人员对规范的理解和认识，往往是公说公有理，婆说婆有理。在一些比较复杂的分摊关系中，从不同的角度考虑，不同的分摊方法都有各自的合理性和不合理性。在缺乏一个明确的取舍标准时，分摊的结果自然也就存在一定的差异。
业主对共有产权面积的权益难以维护
有些开发商将已分摊的共有建筑面积挪作他用或改变用途销售，如将一些物业管理用房出租或再次销售。分摊后的共有面积，业主作为按份额共有的产权人，应当享有相应的使用权、收益权和处分权。但由于目前物业管理体制和有关物业管理法规不健全，加之业主委员会的不成熟，分摊的共有部位的管理权往往由物业公司控制。而物业公司目前多是开发商的下属公司，而不是由业主委员会聘用的。对一些分摊的共有部位，其具体的范围以及使用和收益情况，业主有时难以知情，在心理上也不认为那些部位是属于自己的产权范围，便认为是面积分摊的问题而四处反映。最后搞清楚了，才知道要争取的是相应的使用权和收益权。
改扩建工程使新旧建筑面积产生差异
现行的商品房建筑面积测量规范规定，分户房产的建筑面积测算必须进行公用面积分摊，各户房产建筑面积由该户套内建筑面积加上分摊的公用面积得出。当建筑工程进行改建、扩建，引起公用面积或套内建筑面积变化时，必须重新进行公用面积的分摊计算。即使改建部分房屋的套内建筑面积未发生变化，但因为相关公用面积变化，也会造成该房屋分摊面积的变化，最终导致房屋的建筑面积出现差异。
共有建筑面积计算困难
计算共有分摊面积专业性强、计算复杂并且需要整个楼盘全部的数据作基础，大多数购房者受到相关资料和专业知识的限制，无法把握。
分摊的共有部位认定困难
由于《房产测量规范》并不为大多数人所了解，而且过于专业，购房者不可能都去学习并领会。对于设备用房等共用部位，还需要看规划及设计和实际使用情况，没有这些资料和专业知识很难认定。
这些问题如何解决，我们认为，要提高房产测量人员的业务素质，派出商品房测算人员参加各类专业业务培训，组织房产测量人员进行学习交流。要结合本地实际情况制定一系列措施和方法，细化分摊规则。要向购房者明示分摊部位和计算过程、计算方法。
